咩係 non-standard construction？
一直都想寫下有關non standard construction。
咩係 non-standard construction？
大家在英國買屋有時都會遇到 ‘non-standard construction’ 嘅物業放售，一般會比其他同區嘅盤平一截，亦好多時因為做唔到按揭貸款而要以現金交易，令到賣出時會有困難，家居保險選擇亦會較少。除咗一聽見係 non-standard 就「不了」之外，有冇人會想了解多少少何謂 non-standard construction，有咩種類，以及除咗貸款之外仲有咩實質問題？當然你可能會話有咩比借唔到錢或者賣唔出層樓更加實質？唔好意思阻咗大家，此 post 已完，多謝收睇。
*
*
*
早於80年代初，建築業界在調查一間以 Precast Reinforce Concrete (PRC) 建造嘅 Airey House 火警損毀情況時發現在工廠預製嘅石屎柱上有裂痕，揭發有部分60年代或之前興建嘅某類建築物出現毛病，呢類型嘅建築物後來被 Housing Defects Legislation 法例納入為 ‘inherently defective’。1986年 Department of Environment 委託 BRE (British Research Establishment) 進行全國性嘅檢驗及研究後，將1918至1975年間各種唔係以傳統方式興建嘅屋歸類為 ‘non-traditional’ construction (但不包括 flats)，旨在向業主、估價人員及建築界專業人士提供維修保養以及改善嘅指引，但就唔係全部都係 ‘defective’。留意建築界只會以 ‘non-traditional’ (非傳統) 去界定呢類物業，‘non-standard’ (非標準) 相信係地產買賣嘅用語。
點解係由1918年開始？隨著科技發展，任何建築手法在某個時期都會係屬於非傳統嘅方式，自中世紀嘅木屋到工廠製造嘅石屎磚及瓦片都曾幾何時係全新嘅發明。不過在20世紀之前，建築物料嘅改動較為循序漸進，能夠經年累月去驗證及改良新物料嘅功效。在第一次世界大戰期間英國建築業幾乎完全停頓，到1918年一戰結束，百廢待興，加上大量軍人回國，房屋需求急升，政府承諾會提供 ‘homes fit for heroes’，但傳統建築方法在人手及工序上根本冇可能在短時間內達到建屋目標。由呢個時候起，另類嘅新建築手法陸續出現，主要可以分成兩派嘅系統：以熟手技工在工廠預製組件 (鋼鐵、木或石屎) 再到現場裝嵌；又或者係以混凝土配合部分預製組件去興建。去到30年代，呢類快速而且低成本嘅建屋手法已經非常普遍同受歡迎，甚至被視為係未來嘅建築趨勢。不過好景不常，話咁快又再次打仗，二次大戰中大量住屋被空襲炸毀，因此二戰後又繼續以非傳統建築手法大量建屋。不過呢個時期成本上已經追上傳統建築方法，但仍然有速度上嘅優勢。當年獲得批准嘅建築系統大多數都有不同嘅 cladding 外牆物料可供選擇，例如可以用磚，木板又或者係批盪，而屋頂亦可能係平或鈄頂，並不統一，內在結構亦不外露，因此單要從表面分辨 non-standard construction 嘅屋係會有一定困難。
非傳統嘅建屋手法隨著住屋需求減少而在70年代末逐漸消失，但事實上除咗少部分被列入為 ‘inherently defective’ 嘅建屋系統之外，大部分以非傳統手法興建嘅屋都能夠經得起時間考驗，履行到原先設計時令政府投資翻本嘅60年周期。
Non-traditional construction 主要可以分為4大類：
1. Precast Concrete Houses 以預製石屎板興建，例如上文提過嘅 Airey House，以及 Bryant 同 Cornish Unit 等，其中 Airey House 同 Cornish Unit 都係屬於 ‘inherently defective’，主要由於鋼筋被石屎嘅覆蓋厚度不足，有潛在結構危險。
2. In-situ Concrete Houses 以混凝土配合部分預製組件興建，較常見嘅例子有 Wimpey No-Fines 及 Easiform 等，前者 ‘no-fines’ 嘅意思係混凝土中無添加較幼 (fines) 嘅沙，亦冇加入鋼筋，以水泥 cement 加固，外牆有機會出現裂痕；後者以一般鋼筋混凝土建造，鋼筋會有潛在生銹風險。不過以上兩款都唔屬於 ‘inherently defective’ 系列，估計係因為預制組件嘅使用較少，冇太多易於出錯嘅接駁位。
3. Steel Framed Houses 以鋼鐵為結構興建，最常遇到嘅一種叫 BISF，由 British Iron and Steel Federation 在戰後大量建造。由於以金屬作結構，會有生銹嘅風險。
4. Timber Framed Houses 以木為結構興建，在60年代以後先開始較為廣泛流行，主要問題都係由於滲水而導致木結構腐爛及磚牆漲起等。近年來由於可持續性議題受到關注，以 timber frame 結構建屋又再次盛行，但技術上當然有所改善。
來自香港，我地當然係習以為常用鋼筋混凝土起樓，但在英國基本上只要唔係以磚或石牆作為結構所建嘅屋都屬於非傳統建築。至於地產業界亦有可能將唔係以瓦片或板岩 (slate) 鋪屋頂嘅屋撥入為 non-standard construction。戰後呢段時間興建嘅屋另一個問題係有石棉嘅風險，如果間屋長年都冇裝修或翻新過最好都搵專業人員去做個 asbestos management survey，不過相信份驗樓測量報告都會提及。
以上只係概括解釋何謂 non-standard，並不涵蓋所有類型，歡迎各位補充及更正錯漏
。Historic England 呢篇都好值得一讀，講解 post-war prefab 嘅前世今生：
Photo credit: BRE