Month: January 2023

祝大家兔年，”投”運亨通，心想事成，身體健康，想嗰樣，有嗰樣❗️ Source

【你問我答時間】問題: 我只打算購買物業作投資出租，有什麼陷阱要注意？ • 決定短租或長租: 部份人購買英國物業只作出租用途，首先你要決定自己希望作短租或長租之用。如果租期由幾天至六個月內，均可視為短租。放眼短租的業主，你需要預備全套傢俬等，由睡床、衣櫃、餐桌，細至水煲等也要提供。反觀如果放眼長租，一般租期為六個月至兩年期，內設一些中斷條款，例如容許租客在起租期後的一段時間，只要提前一至兩個月就可以終止租約，跟香港要完成生約期有所不同。 • 出租物業時需通知: 一般來說，如果你本身有承造按揭，而你又是以自住名義來申請貸款，你有可能需要請示銀行，看看是否容許作出租之用；同時也需要通知保險公司，因你所購買的保險有可能只保障自住時的損失，而非出租時的損失；以至如果物業是涉及leasehold「租賃業權」，你也要看看地主是否容許物業作出租之用。 • 會否委託出租代理及物業管理: 香港人隔山處理出租物業，很多時會委託代理協助出租及尋找客源，成功出租後也可委託物業管理公司，協助收取租金、維修及檢查物業。在釐定租金時，可以在一些網上平台參與區內租盤的租值來衡量，也值得留意該區是否有過多租盤，從而決定是否購入該租盤作投資。值得留意，部份租務公司為多賺佣金，會刻意轉介一些短租租客，變相可透過不斷轉介租客來收取費用。至於委託物業管理的費用，則一般為每月租金的10%，但要問清楚是否包含所有雜費。 • 單位有否提供傢俬: 為免出現爭拗，租客搬入屋時最好羅列一張傢俬清單，以作為租約完結時檢查傢俬的基準。如果有提供傢俬予租客，也必須注意是否有「Carelessness Causes Fire」的標籤，以證明符合消防標準。因為根據英國的消費者權益法案，如果出租物業的傢俬不待合消防標準，可會構成刑事罪行。 • 單位有否提供電器: 單位內提供的電器用品必須獲得PAT驗證，確保符合標準，否則也是違反了消費者權益的法案，一般進行電力安全檢查的費用，介乎80-150英鎊不等。至於單位內的燃氣用具及管道，政府也規定每年須由合資格工程師作檢測，每次檢查費約預50英鎊左右。其實英國法律對租客也頗重視，事關租約也對業主予租客的家居維修有隱含條款，需對結構外觀、管道、水電等作出基本維修。 • 釐清雜費是否由租客支付: 防止日後跟租客有任何拗撬，租約中理應說清楚什麼雜費是由租客自己繳付，例如水電煤費用、政府的Council Tax、電視牌照費等。在英國看電視是需要繳付的，如果有繳費有可能被罰款。只要業主有通知政府及相關部門租客資料，一旦舊租客欠交相關費用時，業主是不用負責為租客找數的。 • 出租物業保險: 在英國買樓出租，並沒有硬性規定要買保險。保險都是用來保障業主主出租物業後的一些損失，費用則視乎衍蓋範圍而定，有些是因應訪客到訪租戶單位內，因家居問題而出的意外損傷而作出的「業主責任保險」。有些就是保障樓宇結構，仿如香港的火險般，用以在災難後重建的賠償。有些就是保障單位內的家電損壞。英國有一項專針對租客欠租的保險，命為「租戶保險」，就是租戶在連續兩個有租下，可向保險公司索最多12個月的租金，當然前提是本身你有對租戶進行背景調查。以至部份因災難而無法居住，租戶必須遷就，也可透過保險公司索償。 • 出租物業需否報稅: 所以在英國買樓出租，實情有很多細微細眼的雜費支出是需要支付的。更重要一點就是出租物業，每年10月30日前向英國稅局報稅，網上遞交則可延至1月31日前，需登入網址並填報Unique Taxpayer Reference。一般有委託租務管理公司的人也可透過中介作出申報。租金收入扣減維修費、律師費、會計師順、地租及差餉、保險及傢俬等費用後，再按淨收入收取0-45%的稅項不等。值得注意一點，由2020年4月起，政府不再接納按揭利息扣稅，即以往按揭利息支出可以在租金收入扣減後才徵稅，但現在已經不行了。 在2023年物業價格調整下有機會買到平貨。認識做較平按揭，懂得做慳稅安排才是聰明的投資者。靠自己不靠別人。 在英國物業上學識創造被動收入。 立即報名免費2小時課堂👇🏻👇🏻 免費英國物業講座 2023 📽️相關影片英國物業資訊 倫敦做Airbnb的陷阱！ 英國Airbnb租金回報有幾高？ Youtube …

【你問我答時間】問題: 我只打算購買物業作投資出租，有什麼陷阱要注意？
• 決定短租或長租: 部份人購買英國物業只作出租用途，首先你要決定自己希望作短租或長租之… Read more »

【英國升學 Part 2】🧒👦子女升學前五大準備！幫仔女搵樓有咩要注意？ 預備4: 為仔女預備適當的生活費 總預算費用 一般的升學顧問也建議，每年英國學費連生活費約40萬港元，但在英國坊間也有一些網站幫助計算大約所算。撇除住宿外，還要預算交通、飲食、水電煤、衣著、電話上網費等。網上的評估約500多英鎊一個月，折算港幣約5,000多元。事實上，作為英國留學生，部份開支可獲學生優惠。 英國大學生活費計算機：https://www.which.co.uk/money/university-and-student-finance/student-budget-calculator 交通優惠 18歲以上的學生，可以選購買學生版「OYSTER CARD」可獲取最多30%的折扣優惠，可透過學校在網上申請。如果需要乘搭火車，也可以考慮提前購買車票、或購買團體票，也可有一定程度的折扣優惠。 倫敦交通網: https://tfl.gov.uk/fares/free-and-discounted-travel/18-plus-student-oyster-photocard?intcmp=54727 火車卡(Railcard，類似鐵路折扣卡，需繳交年費): https://www.railcard.co.uk/ 團體火車票: https://www.nationalrail.co.uk/times_fares/46506.aspx 學生優惠 只要能夠出示大學或學院學生證，很多時不同商家也會提供學生優惠。例如付費一年14.99英鎊的「Totum」就可獲得優惠卡，覆蓋全英國200間大小品牌提供折扣優惠。「Student Beans」及「Unidays」均為一個免費應用程式折扣優惠，後者提供予十六歲以上的高中生或大學生使用；而「International Student Identity Card」(ISIC)就提供予學生在130國家的不同優惠，付款12英鎊可用手機版、而15英鎊可獲實體版。 Totum: https://www.totum.com/ Student Beans: https://www.studentbeans.com/uk Unidays: https://www.myunidays.com/ ISIC: https://www.isic.org/ 預備5: 選擇升學顧問 部份家長為免夜長夢多，寧願委託升學顧問代辦升學事宜。一般來說，海外升學顧問的服務範圍，由前期海外院校的課程資料，提供升學咨詢，以及定期舉辦一些升學講座、展覽、學生分享會、以及出發前的講座；去到申請期間安排學生與院校面試、院校入學英語測試、代辦入學申請、核實學生文件及證書、及代為辦理學生簽證。 升學顧問還可協助家長代訂機票、安排當地機場接送、當地住宿、及監護人等安排。如果家長有需要，也可安排學校跟家長會面以了解學生學習進度等。不過消委會曾對海外升學顧問進行調查，認為相關升學顧問的透明度不足。消委會指出，升學顧問會收取海外升學機構一些轉介費用，一般為留學生第一個學年學費的10-15%；但同時間學生也需要支付中介服務費，費用則很參差，由幾千至十多萬元不等，建議家長考慮升學顧問時，可往消委會網站參考一下。 仔女透過升學移民 很多家長以為只要把仔女送往英國讀書，日後便可獲得「永久居留身份」。但實情要得長期居留身份，必須在英國連續合法住滿十年以上，且符合移民局特定條件，例如十年內不可離開英國超過540天才可以。疫症影響下，不少家長也要求仔女回港避疫，故有可能影響了部署。 在2023年物業價格調整下有機會買到平貨。認識做較平按揭，懂得做慳稅安排才是聰明的投資者。靠自己不靠別人。 在英國物業上學識創造被動收入。 …

【英國升學 Part 2】子女升學前五大準備！幫仔女搵樓有咩要注意？

預備4: 為仔女預備適當的生活費
總預算費用
一般的升學顧問也建議，每年英國學費連生活費… Read more »

【英國升學 Part 1】🧒👦子女升學前五大準備！幫仔女搵樓有咩要注意？ 之前我們介紹過英國升學的各種貼士，其實除了為仔女選擇合適學校外，在升學前有很多繁瑣的工序必須處理，包括出發前申請簽證、尋找居所及委託監護人、尋找升學顧問，以至仔女在當地的生活費預算也要計算清楚，以下這五大Checklist，記住事前做足準備。 預備1: 申請英國升學簽證 何時辦理？ 當接獲學校錄取後，家長需於入學前三個月辦理簽證。在英國逗留超過六個月的海外學生，也須要在出發前申辦「Tier 4」學生簽證。「Tier 4」學生簽證共有兩類，一類是為4至17歲學生所申請的；另一種為18歲以上學生，可以根據校方的確認信來知道自己的簽證類別。 預備健康申報 繳交每年300英鎊 (約3,095港元) 學生健康稅 (IHS)。另外需到指定診所進行「肺結核測試」，報告有效期六個月，需要在網簽時遞交、且要在抵達英國時仍有效，故要計準時間。 香港指定「肺結核測試」診所名單：https://www.gov.uk/government/publications/tuberculosis-test-for-a-uk-visa-clinics-in-hong-kong/tuberculosis-testing-in-hong-kong 簽證中心網址及聯絡方法：https://www.vfsglobal.co.uk/hk/zh/vacs/hong-kong 網上申請簽證: https://visas-immigration.service.gov.uk/apply-visa-type/tier4 其他注意事項 申請簽證期間，學生護照須寄至英國蓋印，故學生不能出國旅遊；如文件為中文，需要預先找翻繹員作翻繹本。 預備2: 尋找監護人 根據英國法律，未滿18歲的學生在英國逗留期間必須有合法監護人照顧。如果學生有親友持有英國護照、年滿25歲及在英國擁有固定住址，便可符合成為監護人。部份監護人公司會為沒有合資格監護人提供服務。 預備3: 尋找居所 尋找居所方法 找中介為仔女尋找居所較方便，但卻需要付費申請「信用紀錄確認」(Credit Check fee)、替你作擔保的費用(Reference Letter)、以及一至兩個月的按金及房租。部份人可以直接上租屋網站跟房東交涉，英國常用的租屋網有以下這些。 單位符合「能源表現」 一個單位是否合仔女使用，些生活細節上必須留意，包括單位是否具備「Enery Performance Certificate」(能源表現證明書)。現時英國法律規定，都必須通過樓宇能源用度作評分才可以放賣或出租，尤其在英國很多建築都有很多年歷史，房屋結構陳舊，即使冬天在室內開暖氣也未必暖和。如果單位保暖程度有限，每月的電費開支可以很驚人。 這張「能源表現證明書」有限期為十年，評級由A至G不等，評級愈低、代表能源消秏愈大，當局有規定單位的「EPC」評級低於「E」級是不可出租的。但當然，如果一年內使用不足四個月、或使用面積少50平方米建築、在倫敦整個單位月租低於1,000鎊、或在英格蘭及威爾士等其他地方的租金低於250鎊才可獲豁免。 單位是否符合「電力安全」及「氣體安全」 根據英國的消費者保護法(Consumer Protection Act)，規定業主有法定義務提供電器設備是否安全，不論是新舊或固定電器設備，都需要經培訓電力工程試作檢測，進行俗稱「PAT …

【英國升學 Part 1】子女升學前五大準備！幫仔女搵樓有咩要注意？

之前我們介紹過英國升學的各種貼士，其實除了為仔女選擇合適學校外，在升學前有很多繁瑣的工序… Read more »

大家呢去旅行都住過Airbnb。有冇諗過你都可以做Airbnb嘅業主呢。 投資Airbnb從何開始？在香港合法嗎？在英國有什麼限制？在英國不同城市做Airbnb是有當地Council的限制和法例。 做Airbnb一般回報會比普通物業出租，高達兩至三倍。當然管理物業技巧比較多，選擇物業地方亦都有仔細要求。 投資英國物業如果想做Airbnb就需要留意一些當地的限制。 source

❓公司名或私人名持有❓ 為減輕債務 英國業主轉公司名義慳稅收租 英國央行為對抗通脹，於2022年11月初將基凖利率調升至3厘，為14年以來最高利率。有英國媒體報道，因為按揭貸款利率急升，出現不少業主為減輕稅務負擔，轉為以公司形式持有物業。 根據地產代理機構Hamptons的數據，過去一年內，有超過50,000間新公司註冊成立，新成立收租公司數量為歷年最多，目前全英有多達30萬間收租公司，較2017年的89,000萬間增加逾兩倍。 過往英國業主可以從租金扣減按揭利息再交稅，由於2017年起，政府修改有關規定，以個人身分持有物業的業主，不可於租金收入中扣減按揭支出再交稅，利息部分最多只可獲得20%免稅額。 按揭利息可免稅 因而令不少業主，轉為開設公司持有出租物業，雖然承造按揭的息口會較高，但卻可以繼續享受利息免稅的優惠。 筆者覺得以公司持有物業的最大好處，可以在加息環境下，獲得按揭利息免稅優惠，提高投資出租的利潤。 近日有機構指出，四個英國業主就有三個用公司身分投資一個或以上的物業，可見以公司名義收租漸成大趨勢。 數據顯示，2021年10月的2年期定息出租物業的平均按揭利率約為2.92厘，但2022年已升至5.57厘；5年期定按亦由2.87厘升至6.05厘。 加息大幅蠶食租金回報，若業主在2年前承造7成半按揭購入收租物業，現時要將按揭比例降至5成半，即額外償還67,000英鎊本金，方可維持相同的租金回報。 而且租金收入的稅率，如以個人名義持有，稅率約20%至45%，如以公司形式持有，公司需繳交的利得稅約為收入的19%，相對地可以節省多稅項支出；加上股東可選擇以股息或借貸還款的方式提取租金收入。 英國全國租金升幅驚人 相信讀者近日都有於新聞上讀過，英國今年的租金不斷上升，筆者亦收到不少查詢關於投資買樓收租。英國全國平均每月租金約1,162英鎊，按年上升約11%，屬歷史高位。 港人熱門移居地，例如曼徹斯特及伯明翰租金升幅亦見驚人，兩區每月平均租金按年分別升20.5%及17.6%，高於平均水平；而倫敦亦錄得2,343英鎊一個月，按年升16.1%。 雖然租金飆升對業主而言是喜訊，誠如上述所說，因為加息等收租成本都抵銷了租金的升幅，所以有意投資收租的業主，想要賺取更高的租金回報，不妨考慮一下以公司形式持有收租物業，實行利益最大化。 在2023年物業價格調整下有機會買到平貨。認識做較平按揭，懂得做慳稅安排才是聰明的投資者。靠自己不靠別人。 在英國物業上學識創造被動收入。 立即報名免費2小時課堂：https://www.ukhomesquare.com/uksignup/ 英國窩UK Home Square 透過教學、當地英國團隊（廣東話 Power Team)、當地考察，達到一站式服務令學生在香港有系統地購買到英國二手物業。 #ukhomesquare #英國 #曼城 #倫敦 #牛津 #移民英國 #英國新聞 #移民 #英國買樓 #BNO #爛尾樓 #業主 #租客 #租樓 …

公司名或私人名持有
為減輕債務 英國業主轉公司名義慳稅收租
英國央行為對抗通脹，於2022年11月初將基凖利率調升至3厘，為14年以來最高利率。有英國媒體報道… Read more »