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買樓只看樓價，是最危險的策略。
- 物業投資成敗關鍵：按揭
很多人買樓時，第一時間只會研究樓價。哪個地區跌幅最多？哪個樓盤較便宜？
有沒有「筍盤」？
但其實，真正影響未來二、三十年財務壓力的，往往不是樓價本身，而是——按揭安排。因為樓價只是一次性的成交金額，而按揭，卻是一筆長達數十年的財務承擔。
不少人買樓時只着眼於「平了多少」，卻忽略了：
- 利率差距
- 銀行回贈
- 還款年期
- 每月供款壓力
而這些因素，很多時候比樓價本身更影響長遠財務。
利率相差不多，長遠已可相差數十萬
即使利率只相差 0.75%，長遠總供款差距，隨時可以高達數十萬。
例子 1：500 萬按揭比較（30 年）
項目 | 利率 3.0% | 利率 3.75% |
貸款額 | $5,000,000 | $5,000,000 |
還款年期 | 30 年 | 30 年 |
每月供款 | 約 $21,080 | 約 $23,150 |
總利息支出 | 約 $2,590,000 | 約 $3,330,000 |
利息差距 | – | 約多 $740,000 |
很多人只着眼於樓價便宜幾十萬，但其實利率高少許，長遠已經可能抵消所有差價。
銀行回贈高低，同樣直接影響現金流
銀行回贈有時可以相差十萬元以上。
例子 2：800 萬物業銀行回贈比較
項目 | 銀行 A | 銀行 B |
物業價格 | $8,000,000 | $8,000,000 |
回贈比例 | 0.5% | 1.8% |
回贈金額 | $40,000 | $144,000 |
回贈差距 | – | 約多 $104,000 |
這筆差距，已足夠支付：
- 律師費
- 部分裝修費
- 家具家電
- 幾個月供樓儲備
按揭年期長短，同樣影響供款壓力
很多人忽略了「供款年期」的重要性。
例子 3：500 萬貸款年期比較（3.25%）
項目 | 30 年 | 20 年 |
貸款額 | $5,000,000 | $5,000,000 |
利率 | 3.25% | 3.25% |
每月供款 | 約 $21,760 | 約 $28,360 |
每月供款差距 | – | 約多 $6,600 |
如果銀行因樓齡或收入問題而縮短還款年期，供款壓力便可能大幅增加。
很多人買樓時，把大部分時間都放在研究樓價升跌。但真正影響生活質素的，很多時反而是：
- 每月供款壓力
- 利率水平
- 現金流穩定性
- 財務彈性
買樓，不只是「買得平」，更重要的是：「供得輕鬆。」
而懂得做好按揭規劃的人，往往比只懂追逐「平盤」的人，更容易真正安心置業。
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本分享內容純粹用作學術用途，並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議。
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