英國買樓按揭指南

隨著香港本地投資環境的變動，越來越多香港投資者選擇購買英國房地產。香港人已成為倫敦市中心第五大外國投資群體。市場上的物業價格從數百萬港元起步。但要順利購房，就必須了解按揭程序，以免造成潛在損失。

1. 香港買家的按揭門檻

香港買家可透過本地或英國銀行申請按揭。買家需具備合法居留簽證或BNO身份、居英滿6個月，以及擁有英國戶口或英鎊糧單。如果買家的收入來自英國以外，便須要提供3個月的入息證明。

2. 新樓和二手樓有不同程序

如購買新樓，買家申請按揭時須由地產代理發出的預留信（Reservation Form）；如購買未落成的樓花，須在入伙前至少6個月開始申請，以便銀行有足夠時間審批。如購買二手樓，買賣雙方要待買家成功申請按揭後才可簽訂買賣合約。所以在買賣雙方達成交易協議後，可以簽署銷售備忘錄（Memorandum of Sale）向銀行申請按揭。

3. 英國物業按揭的四個步驟

一、選擇銀行

買家需在收樓前約6個月聯絡銀行申請物業按揭。香港銀行包括滙豐、渣打、華僑永亨、東亞、上海商業、馬來亞等銀行均設有英國物業按揭。但在本港銀行申請按揭的限制較多，部分銀行只限大城市，並對倫敦以外地區的批核較為嚴謹，而且入息資產要求較高。

如想直接向英國當地銀行申請按揭，要預早了解英國住宅的多種按揭類別，如固定利率、浮動利率、追蹤利率、Buy-to-Let放租按揭、Interest-only 按揭等，它們都有不同的按揭成數和申請條款，要作詳細比較，尤其是利率、供款年期、還款彈性等。

二、準備文件

銀行會根據物業的估價、買家的入息、支出、預計租金收入等決定按揭成數、貸款金額及利率。買家須要準備物業買賣合同、貸款申請表、身份證明文件、過去3至6個月的銀行月結單及出糧記錄、及資產證明文件等。部分銀行會要求買家提供所在國家或地區的個人信用報告作參考。不同銀行收取的手續費可能會有較大差異，從數千元到超過貸款額1%都有，而且，買家要支付數百英鎊的估價費和按揭律師費。

三、壓力測試

有固定底薪的受僱人士較易獲銀行批核，供款比例大約是月薪的2.5倍，例如英國物業每月供款2萬港元，銀行要求申請人每月收入最少5萬港元。自僱人士則需要提供公司稅單或財務報表等，門檻相對較高。除了收入外，銀行亦會審視申請人的支出、資產和負債等作出綜合評分，如果申請人的收入不高但能證明自己有一定資產，亦可獲批較高的按揭成數。

另外，出租物業按揭的壓力測試是基於物業能夠產生的租金收入，所以物業要有良好的出租狀態，才能成功通過壓力測試。如果物業無法出租，將無法獲得抵押貸款。

四、批核

銀行經過審核後會確認申請人符合資格，正式批出按揭支付餘下樓價。

4. 英國物業按揭的多樣性

在英國，銀行除了提供與本港相似的浮息按揭和定息按揭外，更會根據申請人所購買的物業用於自住或放租而設定不同的按揭計劃。以下是常見的按揭種類：

浮息按揭：大部分銀行以浮動利率計價，例如以英鎊資金成本加某個百分比，或者用英倫銀行基準利率（British Benchmark Rate）加某個百分比。特點是會隨着經濟狀況加息或減息，在目前全球低息的環境下此方案可獲較佳利率優惠。

定息按揭：一般會以5年為限，在此期限內享有供款固定利率，免卻短期內利率波動帶來的風險，一般定息利率比浮動利率稍高。

Interest-only 按揭：香港沒有的按揭計劃，不論定息或浮息，申請人均可選擇還息不還本，每月僅償還供款利息。

Buy-to-Let放租按揭：有別於自住按揭，審批並非視乎申請人薪金入息，而是根據物業的預期租金收入而定，利率一般高於自住按揭，獲批的英國買樓按揭成數，即可借金額限制亦較大。

5. 預計英國按揭成數/年期/利率

英國物業按揭成數最高可達65-70%，銀行會透過獨立第三方估價行進行估價報告，然後取買入價和估價之較低者作為扺押值計算最終的按揭成數。如選擇還息不還本的按揭計劃，獲審批的按揭成數會相對較低。

在英國，銀行可提供初步貸款同意書（Agreement in Principle），由銀行前線具經驗的按揭人員根據買家的入息、負債、資產和支出作初步評核，協助投資者判斷按揭成數及利率，於簽署買賣合約時較有信心。英國物業按揭年期普遍由15至25年之間，一般年利率大約在2.5%以上。