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舊樓按揭未必難，但要避開這些陷阱…

不少香港人一聽到「舊樓」，第一個反應便是：「銀行一定不會批按揭。」因此，即使樓價吸引、地段理想，不少買家最終仍因擔心按揭問題而放棄入市。

但其實，舊樓按揭未必真的特別困難。真正的問題，往往不是「能否承做按揭」，而是買家有否及早發現風險，並做好規劃。因為影響舊樓按揭的因素，從來不只是樓齡本身，還包括：

銀行估價
按揭年期
買家收入水平
銀行政策
物業質素及維修狀況

不少買家真正「中伏」的地方，往往不是銀行直接拒批，而是在交易過程中忽略了一些常見的按揭陷阱。

陷阱一：按揭年期縮短，供款壓力突然增加
不少人以為，銀行完全不願意承做舊樓按揭，但現實中，更常見的情況其實是：「銀行願意批出按揭，但還款年期被縮短。」而當按揭年期縮短後，每月供款可以相差非常大。

例子 1：600 萬貸款年期比較（3.25%）

項目	30 年按揭	15 年按揭
貸款額	$6,000,000	$6,000,000
利率	3.25%	3.25%
每月供款	約 $26,100	約 $42,100
每月供款差距	–	約多 $16,000

表面上，銀行仍然願意借貸；但當供款由兩萬多元突然增加至四萬多元，不少買家的入息壓力測試便未必能夠通過。

因此，購買舊樓前，最重要的並不是先問「銀行會否批出按揭」，而是先計算清楚：「若按揭年期被縮短，自己是否仍然有能力供款？」

陷阱二：銀行估價不足，首期可能突然增加
另一個很多買家容易忽略的問題，就是銀行估價。不少人以為，只要銀行願意承做按揭，便代表一切順利。但實際上，即使成功批出按揭，若銀行估價低於成交價，買家仍需額外補回現金差額。

例子 2：700 萬成交價 vs 銀行估價不足

項目	原本預算	銀行估價不足後
成交價	$7,000,000	$7,000,000
銀行估價	$7,000,000	$6,500,000
按揭成數	70%	70%
銀行貸款額	$4,900,000	$4,550,000
所需首期	$2,100,000	$2,450,000
額外現金需求	–	約多 $350,000

很多買家最大的問題，是簽約後才發現銀行估價不足，結果需要臨時多準備數十萬元現金補差價。因此，購買舊樓時，最好在正式簽約前先進行估價，了解銀行取態，以免後期資金失預算。

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陷阱三：把所有現金都用作首期
除了按揭問題外，舊樓往往還伴隨不少隱藏開支。

例如：

常見額外開支	預算參考
大廈維修基金	數萬至十多萬
喉管／電線更換	$30,000 – $100,000
基本翻新裝修	$100,000 起
銀行估價差額	視乎個案

因此，購買舊樓時，最危險的做法，往往不是「買貴了」，而是「把所有現金都投放在首期上」。因為一旦遇上估價不足、維修工程或突發開支，現金流便很容易出現壓力。

舊樓按揭未必困難，最重要是提早規劃
很多人以為，購買舊樓最大的風險在於樓齡。但其實，真正影響能否順利上車的，往往是：

銀行估價不足
按揭年期縮短
每月供款超出預算
現金流準備不足

因此，購買舊樓最重要的，從來不只是樓價是否吸引，而是有否提前做好按揭規劃及資金部署。

舊樓按揭，並不是一句「做不到」那麼簡單。很多時候，只要懂得選擇合適銀行、安排適合自己的按揭方案，並提早做好準備，舊樓未必比新樓更難上車。

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本分享內容純粹用作學術用途，並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議。