【你問我答時間】問題: 我只打算購買物業作投資出租,有什麼陷阱要注意? • 決定短租或長租: 部份人購買英國物業只作出租用途,首先你要決定自己希望作短租或長租之…

【你問我答時間】問題: 我只打算購買物業作投資出租,有什麼陷阱要注意?
• 決定短租或長租: 部份人購買英國物業只作出租用途,首先你要決定自己希望作短租或長租之…
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【你問我答時間】問題: 我只打算購買物業作投資出租,有什麼陷阱要注意?
• 決定短租或長租: 部份人購買英國物業只作出租用途,首先你要決定自己希望作短租或長租之用。如果租期由幾天至六個月內,均可視為短租。放眼短租的業主,你需要預備全套傢俬等,由睡床、衣櫃、餐桌,細至水煲等也要提供。反觀如果放眼長租,一般租期為六個月至兩年期,內設一些中斷條款,例如容許租客在起租期後的一段時間,只要提前一至兩個月就可以終止租約,跟香港要完成生約期有所不同。
• 出租物業時需通知: 一般來說,如果你本身有承造按揭,而你又是以自住名義來申請貸款,你有可能需要請示銀行,看看是否容許作出租之用;同時也需要通知保險公司,因你所購買的保險有可能只保障自住時的損失,而非出租時的損失;以至如果物業是涉及leasehold「租賃業權」,你也要看看地主是否容許物業作出租之用。
• 會否委託出租代理及物業管理: 香港人隔山處理出租物業,很多時會委託代理協助出租及尋找客源,成功出租後也可委託物業管理公司,協助收取租金、維修及檢查物業。在釐定租金時,可以在一些網上平台參與區內租盤的租值來衡量,也值得留意該區是否有過多租盤,從而決定是否購入該租盤作投資。值得留意,部份租務公司為多賺佣金,會刻意轉介一些短租租客,變相可透過不斷轉介租客來收取費用。至於委託物業管理的費用,則一般為每月租金的10%,但要問清楚是否包含所有雜費。
• 單位有否提供傢俬: 為免出現爭拗,租客搬入屋時最好羅列一張傢俬清單,以作為租約完結時檢查傢俬的基準。如果有提供傢俬予租客,也必須注意是否有「Carelessness Causes Fire」的標籤,以證明符合消防標準。因為根據英國的消費者權益法案,如果出租物業的傢俬不待合消防標準,可會構成刑事罪行。
• 單位有否提供電器: 單位內提供的電器用品必須獲得PAT驗證,確保符合標準,否則也是違反了消費者權益的法案,一般進行電力安全檢查的費用,介乎80-150英鎊不等。至於單位內的燃氣用具及管道,政府也規定每年須由合資格工程師作檢測,每次檢查費約預50英鎊左右。其實英國法律對租客也頗重視,事關租約也對業主予租客的家居維修有隱含條款,需對結構外觀、管道、水電等作出基本維修。
• 釐清雜費是否由租客支付: 防止日後跟租客有任何拗撬,租約中理應說清楚什麼雜費是由租客自己繳付,例如水電煤費用、政府的Council Tax、電視牌照費等。在英國看電視是需要繳付的,如果有繳費有可能被罰款。只要業主有通知政府及相關部門租客資料,一旦舊租客欠交相關費用時,業主是不用負責為租客找數的。
• 出租物業保險: 在英國買樓出租,並沒有硬性規定要買保險。保險都是用來保障業主主出租物業後的一些損失,費用則視乎衍蓋範圍而定,有些是因應訪客到訪租戶單位內,因家居問題而出的意外損傷而作出的「業主責任保險」。有些就是保障樓宇結構,仿如香港的火險般,用以在災難後重建的賠償。有些就是保障單位內的家電損壞。英國有一項專針對租客欠租的保險,命為「租戶保險」,就是租戶在連續兩個有租下,可向保險公司索最多12個月的租金,當然前提是本身你有對租戶進行背景調查。以至部份因災難而無法居住,租戶必須遷就,也可透過保險公司索償。
• 出租物業需否報稅: 所以在英國買樓出租,實情有很多細微細眼的雜費支出是需要支付的。更重要一點就是出租物業,每年10月30日前向英國稅局報稅,網上遞交則可延至1月31日前,需登入網址並填報Unique Taxpayer Reference。一般有委託租務管理公司的人也可透過中介作出申報。租金收入扣減維修費、律師費、會計師順、地租及差餉、保險及傢俬等費用後,再按淨收入收取0-45%的稅項不等。值得注意一點,由2020年4月起,政府不再接納按揭利息扣稅,即以往按揭利息支出可以在租金收入扣減後才徵稅,但現在已經不行了。

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資料來源:胡‧說樓市

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